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19/11/2018

Le considerazioni sull’attuale momento del mercato immobiliare territoriale

di VINCENZO DE FALCO Presidente Fimaa Napoli

Le dinamiche del mercato immobiliare napoletano non si discostano in linea generale da quelle che si osservano nei principali mercati urbani anche se con velocità differenti. Negli ultimi mesi, infatti, si osserva una ripresa delle compravendite, in particolare residenziali, a fronte di prezzi ancora in calo. Per i prossimi mesi le previsioni per il mercato immobiliare partenopeo continuano a riflettere questa dicotomia: prezzi in calo compravendite in salita. Non si scorgono ancora significativi segnali di miglioramento degli altri comparti, rimandando nuovamente le prospettive di vera ripresa a un tempo non ancora definito ; negli ultimi dieci anni le dinamiche del comparto immobiliare sono cambiate, passando da un mercato di richiesta ad un mercato di offerta. In aggiunta si continua a soffrire una fase economica difficile dovuta anche all’instabilità politica del Paese. In questo scenario, serve guardare con grande attenzione alla qualità del prodotto per riuscire a competere sul mercato. Prodotto non inteso solo come qualità dell’immobile da compravendere, ma anche come qualità di servizio che gli agenti immobiliari ed i mediatori del credito rappresentati da FIMAA erogano verso i Consumatori. La professionalità è il primo elemento sul quale operare per accattivarsi il consenso della collettività e rafforzare l’identità politica di chi esercita la professione. Oggi ci rapportiamo con Consumatori sempre più attenti ed esigenti. Per riuscire a dare risposte esaustive alle loro necessità servono regole chiare e trasparenti. Non a caso gli immobili pubblicizzati tramite gli agenti immobiliari restano sul mercato 62 giorni in meno rispetto a quelli a trattativa privata. Il dato, riportato in un articolo del Sole 24 Ore che riprende la ricerca di una piattaforma di analisi del mercato immobiliare, è in linea col sentimento degli Operatori “Gli agenti immobiliari- dichiara il Presidente provinciale Vincenzo De Falco - non solo accelerano i passaggi delle compravendite, ma sono un sostegno indispensabile per far circolare il valore corretto dell’immobile sul mercato e realizzare tutte le attività necessarie per perfezionare la compravendita”. Ma il mattone è sempre una “pietra preziosa”? Confrontandoci quotidianamente con i privati rileviamo che gli investimenti immobiliari sono rallentati da preoccupazione politica e scarsa offerta di qualità. L’incertezza su quali saranno le politiche fiscali e occupazionali del nuovo governo mette un disincentivo al mercato, ridotto anche dalla carenza di prodotto di qualità, sia nel comparto residenziale che nel non residenziale. Gli investitori, se opportunamente seguiti e consigliati dagli agenti immobiliari conservano ancora un sentimento positivo nei confronti del mattone. Le compravendite residenziali nel primo semestre 2018 hanno registrato un trend in aumento rispetto al primo semestre 2017. Il dato lascia propendere per un risultato ancora più positivo per la fine dell’anno, ma non va trascurato che a dare una spinta alle transazioni è il persistente calo dei prezzi, che perdono ancora nel primo semestre dell’anno in corso, facendo così spostare la previsione verso un dato positivo ancora di un anno. Secondo i maggiori analisti, Il mercato immobiliare è molto simile a quello finanziario sensibile alle politiche fiscali che rallentano gli acquisti sia da parte degli investitori che delle famiglie. Un segnale chiaro sulla direzione di marcia della politica economica in questo settore, che rappresenta quasi un quinto del Pil del Paese è auspicabile e sarebbe molto apprezzata ad esempio l’estensione della “cedolare secca “ alle locazioni commerciali. Capitolo prioritario è la necessità di ripristinare equilibri tra le attività umane e il pianeta; gli ambienti in cui le persone vivono, lavorano e producono, case, uffici, impianti devono rigenerarsi in una visione complessiva dei consumi energetici; innovazioni tecnologiche del mondo fisico e del mondo virtuale e nuovi stili di vita devono costituire una spinta principale all’innovazione dell’edilizia, con inevitabili ripercussioni sul mercato immobiliare. Le ricadute sul mercato immobiliare delle nuove mutazioni finalizzate al raggiungimento di un’elevata efficienza energetica, alla diminuzione dell’impatto ambientale e alla crescita del comfort e della sicurezza degli ambienti dove si vive, costituiranno un elemento accrescitivo del valore venale. Secondo il Presidente Nazionale Santino Taverna «siamo ancora in una fase di ripresa, tutta da consolidare e frenata dal pesante carico fiscale sugli immobili e dalla zavorra della burocrazia che rallenta il normale esercizio delle attività di chi ha ancora il coraggio di fare impresa nel nostro Paese. La lenta e sofferta crescita economica, la disoccupazione dei giovani e la carenza di fiducia delle famiglie verso il proprio futuro sono elementi negativi per la ripresa del settore. Inoltre il protrarsi dell’incertezza politica degli ultimi mesi ha portato all’aumento dello spread tra Btp italiani e Bund tedeschi, mettendo in discussione i tassi vantaggiosi dei mutui, soprattutto se variabili». Secondo quanto riportato dal Sole 24 Ore del Lunedì, le aliquote di Imu e Tasi restano stabili ma a livelli record, e ciò dimostra che il sistema di imposizione fiscale sugli immobili va riesaminato completamente. In totale, la Iuc (vale a dire la somma di Imu, Tasi e Tari) pesa sui proprietari immobiliari ogni anno per circa 31 miliardi di euro. Si tratta di un onere non più sostenibile e, soprattutto, di una tassazione puramente patrimoniale, che non tiene nel minimo conto la qualità e la quantità dei servizi offerti ai cittadini. Occorre riformare radicalmente il sistema, sostituendo Imu, Tasi e Tari con un tributo effettivamente legato ai servizi e deducibile dal reddito di persone fisiche e imprese. «Si devono assolutamente disinnescare – continua Taverna –le clausole di salvaguardia per il 2019, per evitare l’aumento dell’iva. Una iattura che porterebbe alla riduzione dei consumi con ripercussioni drammatiche per il comparto immobiliare capace, in situazioni di normalità, di contribuire con oltre il 20% del Pil, alla ripresa economica del Paese. Ci auguriamo che il nuovo governo possa restituire fiducia tanto sul versante dei mercati finanziari quanto nei confronti delle famiglie e delle imprese e soprattutto possa ridare dignità agli oltre 500 mila operatori che hanno perso il proprio posto di lavoro in un settore strategico per l’economia italiana». Le considerazioni sull’attuale momento del mercato immobiliare territoriale


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