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30/06/2016

La figura del valutatore immobiliare

di Giovanni Adelfi Presidente Borsa Immobiliare di Napoli

La norma UNI 11558 del 6 novembre 2014 stabilisce i requisiti di conoscenza, abilità e competenza del valutatore immobiliare allo scopo di rendere più affidabili le valutazioni, indispensabili per assumere decisioni fondamentali per le famiglie e per gli operatori professionali come: acquisto e vendita, interventi di ristrutturazione, credito ipotecario, operazioni di leasing, esecuzioni immobiliari, cause civili etc. Tra le competenze specifiche richieste, il valutatore deve aver maturato un’esperienza nel settore di almeno tre anni, sono inoltre richieste le conoscenze di Standard Internazionali, Europei e Italiani di valutazione immobiliare, principi di economia e mercati immobiliari, sistema catastale, fiscalità immobiliare, certificazione ambientale, competenze in diritto urbanistico, matematica finanziaria, statistica, scienza e tecnica delle costruzioni, comprensione della capacità dei Cash Flow relativi alla gestione degli Asset Immobiliari.

L'Esperto "Valutatore immobiliare", che realizza la stima del valore degli immobili in linea con le summenzionate conoscenze può inoltre essere utilizzato da istituti di credito, tribunali, società immobiliari, fondi immobiliari e fondi pensione, società di leasing, organi di vigilanza, società di revisione, consumatori finali, agenzie di rating, ecc.

Il valutatore deve possedere le competenze necessarie ad effettuare la valutazione in modo appropriato, sia nella tecnica di rilevazione dei dati immobiliari e nell’applicazione dei procedimenti di stima, sia nell’audit immobiliare (due diligence immobiliare) e nel riesame dei rapporti di valutazione.

A livello nazionale, i valutatori immobiliari possono essere professionisti iscritti ad albi o registri (architetti, ingegneri, geometri, periti industriali, agronomi), società di valutazione immobiliare, agenti immobiliari, periti esperti iscritti presso le Camere di commercio, studi associati di professionisti.

La figura professionale del valutatore immobiliare è stata riconosciuta ufficialmente con la Direttiva 2006/48/CE relativa all'accesso all'attività degli enti creditizi ed al suo esercizio, successivamente modificata dalla Direttiva 2009/111/CE.  La Direttiva, recepita in Italia con il Decreto Legge n. 297 del 2006, individua la figura del "perito indipendente" per la valutazione e la rivalutazione periodica delle proprietà immobiliari, quale presupposto indispensabile al riconoscimento delle garanzie immobiliari. Il principio che le valutazioni del rischio di credito possano essere rilasciate da società o enti esterni è stato successivamente fatto proprio anche dalla Banca d'Italia e dall'ABI.
Oggi, l'attività professionale del Valutatore immobiliare è da intendersi ricompresa nell'ambito delle professioni non regolamentate o non organizzate in ordini o collegi, in base alla Legge n. 4/2013, che tra gli strumenti di qualificazione a disposizione del professionista indica la certificazione rilasciata sotto accreditamento in conformità alle norme tecniche UNI.

La norma unitamente alle “Linee guida ABI” del dicembre 2015, le disposizioni della BCE definite nel documento “Asset Quality Review” (AQR marzo 2014), la norma UNI 11612 sulla stima del valore di mercato degli immobili, definisce un quadro omogeneo di procedure operative nel quale si devono affidare e svolgere gli incarichi di valutazione immobiliare affinché siano considerati idonei strumenti di mitigazione del rischio di credito.

I benefici di questa norma sono notevoli: la trasparenza e l’oggettività del procedimento di stima che rende maggiormente intelligibile il processo valutativo a livello nazionale ed internazionale nell’interesse del mercato e del sistema Paese.

La certificazione ad opera di un organismo accreditato ISO 17024 è necessaria per chi svolga valutazione di immobili a garanzia di esposizioni finanziarie per conto di istituti di credito, in seguito all’entrata in vigore da marzo 2016 della cosiddetta Mortgage Credit Directive, la Direttiva europea sui mutui, che impone agli istituti bancari di servirsi esclusivamente di professionisti con requisiti di competenza e indipendenza allineati con gli standard europei. Per tutti gli altri soggetti che operano nel settore immobiliare la certificazione da parte di un organismo di certificazione è comunque uno strumento importante per dimostrare il possesso delle necessarie competenze e distinguersi sul mercato.

La certificazione può essere richiesta per due livelli professionali:

• Base: per la valutazione di immobili che non comportano particolari metodiche di stima e per i quali è possibile calcolare il valore mediante il confronto di mercato, la capitalizzazione diretta oppure il criterio del costo;

• Avanzato: per la valutazione di tutte le tipologie immobiliari utilizzando anche metodiche finanziarie complesse, quali capitalizzazione finanziaria e flusso di cassa scontato.

Per accedere all’esame è necessario essere in possesso dei seguenti requisiti:

• esperienza professionale di valutazione immobiliare svolta negli ultimi tre anni;

•istruzione minima di diploma di scuola superiore;

•iscrizione ad un albo, ordine o collegio professionale;

• sottoscrizione di polizza assicurativa in corso di validità a copertura dei rischi derivanti dall’attività di valutazione immobiliare;

• conoscenza dei contenuti della norma Uni 11558:2014.

La certificazione ha durata di sei anni e può essere rinnovata su presentazione di una serie di documenti che provano il mantenimento delle competenze, incluso l’aggiornamento professionale con l’ottenimento di almeno 60 crediti formativi ogni triennio.

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