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03/12/2018

La compravendita immobiliare comincia dalla conformità urbanistica ed edilizia

a cura di CLAUDIO MATARAZZO Presidente Fiaip Napoli

Al giorno d’oggi, per ogni transazione immobiliare sorgono immancabilmente delle problematiche di carattere catastale e urbanistico. Uno stato di cose che comporta, quasi sempre, la necessità di interventi da parte di tecnici che devono sistemare la planimetria catastale oppure fare delle pratiche urbanistiche per sistemare l’immobile e quindi di renderlo commerciabile. Questo stato di cose è una conseguenza di una legge entrata in vigore nel 2010 che ha portato un rallentamento dell’iter burocratico della transazione immobiliare. A volte occorrono fino a quattro mesi per poter completare una pratica catastale ed urbanistica, da qui la necessità di avere le idee chiare al momento di accettare l’incarico per non andare incontro ad un rallentamento del lavoro e, soprattutto, a brutte sorprese. Fra le caratteristiche principali di un immobile ci deve assolutamente essere la regolarità edilizia ed urbanistica. Il che significa un insieme di documentazioni che ne racconti tutta la sua storia. Ovvero il percorso effettuato nello scorrere degli anni intercorsi dalla costruzione deve essere regolare. Tutti fattori che vanno anche ad incidere sul valore dell’immobile. Molto spesso infatti la quotazione di quelli da proporre sul mercato dipende da numerosi fattori, prima ancora che dalle sue caratteristiche intrinseche, estrinseche e tecniche. Ha la sua grande importanza anche la facilità con la quale può ottenere la trasformazione d’uso. Intendendo con quest’ultimo fattore le potenzialità che un immobile ha di essere convertito in un appartamento, ufficio, bed and breakfast od altro ancora. Qualora non lo sia ci sono tutta una serie di accorgimenti che la normativa consente di adottare per arrivare alla sua regolarizzazione, da quel momento in poi l’immobile diventa trasformabile e quindi è tutto regolare. Sono numerose le cose che non devono sfuggire assolutamente ad un agente immobiliare incaricato della compravendita. A partire dall’accertamento della provenienza. Occorre fare una prima analisi della documentazione basilare, quindi un catastale storico e quindi risalire a tutte le autorizzazioni con le quali è stato realizzato all’inizio e con le quali è stato trasformato nel corso della sua storia. Questa cosa è di semplice lettura, non sempre è semplice reperire la documentazione necessaria. Gli errori più comuni sono quelli di pensare che in base al titolo di proprietà ad esempio quanto viene riportato: regolare in quanto ante 1967, si pensa che quell’immobile è trasformabile. Invece non è così e l’esperienza soprattutto napoletana ce lo insegna. Napoli è dotata di un piano regolatore e di un regolamento edilizio del 1935. Quindi per la regolarità urbanistica si fa riferimento a queste due date fondamentali. Per lavorare in serenità sicuramente occorre preventivamente informarsi sui documenti giusti da esibire. Laddove ci siano riscontri errati o difficoltà occorre rivolgersi a un tecnico che saprà guidare la vendita nella maniera giusta. Per meglio orientare l’agente immobiliare targato Fiaip Napoli a questo tipo di problematiche, la sede napoletana ha organizzato un importante ed affollato seminario che è stato tenuto dall’architetto Francesco Scivicco che ha intrattenuto i presenti su queste tematiche di estremo interesse. L’agente immobiliare ha sempre il compito di condurre in porto la trattativa nell’interesse del cliente ecco perché avere le idee chiare sui professionisti ai quali affidarsi per risolvere questo tipo di problematiche è sicuramente un valore aggiunto ai servizi offerti al cliente finale. Non farsi trovare impreparati a questo tipo di situazione contribuisce a costruire la giusta reputazione lavorativa del professionista.

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