Se il mercato è in leggera ripresa

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01/06/2017

Se il mercato è in leggera ripresa

di Giovanni Adelfi Amministratore Unico Borsa Immobiliare di Napoli

Il recente Rapporto Immobiliare residenziale 2017, realizzato dall'Agenzia delle Entrate in collaborazione con l'ABI, che fotografa la situazione degli immobili in Italia nell’anno 2016, evidenzia il primo aumento a due cifre dall’inizio della crisi nel 2007. Infatti le compravendite di abitazioni crescono del 19% rispetto al 2015, nel 2014 l'aumento era stato del 3,5% e nel 2015 del 6,5%, arrivando ad un valore complessivo delle stesse pari a 89 miliardi di euro rispetto ai 76 registrati nel 2015. E’ chiaro che siamo ancora lontani perfino dal fatturato del 2010 (103,8 miliardi) che a sua volta era circa la metà rispetto al 2006, ma il dato del 2016 consolida e accelera comunque il trend positivo riscontrato a partire già nel 2014, segnalando un inequivocabile segnale di ripresa ed un ritorno degli italiani all’amore per il mattone.

In leggero aumento anche la superficie media delle abitazioni, che passa da 105,2 a 106,6 metri quadrati. Anche il mercato delle pertinenze mostra un rialzo analogo a quello registrato per le abitazioni ossia +19%.

Il mercato sembra aver superato la fase di appiattimento grazie anche ad una rinnovata disponibilità del settore bancario a concedere maggiori finanziamenti rispetto agli anni precedenti. Infatti sono state acquistate 534.000 abitazioni, delle quali oltre la metà con un mutuo. Le abitazioni acquistate tramite mutuo ipotecario sono state 246.182, il 27,3% in più rispetto al 2015. Per quanto riguarda il capitale erogato per l’acquisto di un’abitazione, la quota media si avvicina ai 120.000 euro. Il tasso d’interesse dei mutui nel 2016 scende ancora dello 0,44%, attestandosi al 2,31%, ma i tassi medi risultano più elevati nelle regioni del sud (2,56%), la durata media degli stessi è sostanzialmente stabile a circa 23 anni, e distribuita in maniera omogenea tra le aree del Paese, la rata mensile media passa a 570 Euro dai 592 Euro rilevati nel 2015.

Gli italiani sono più “affordable” per usare il termine anglosassone che usa anche il Rapporto stesso con l’indicazione della crescita dell’ ”Affordability Index” che sintetizza i vari fattori-indice della capacità delle famiglie di far fronte all’acquisto di una casa indebitandosi, ossia reddito disponibile, prezzi delle abitazioni, andamento dei valori, tassi di interesse dei mutui. 

Il Rapporto evidenzia, inoltre, un aumento del numero di nuovi contratti di locazione del 1,3% in più rispetto al 2015 per un totale di oltre 1,7 milioni di immobili locati, circa il 5,6% dello stock potenzialmente disponibile, oltre la metà degli affitti è registrata con contratti ordinari di lungo periodo, circa un quarto del mercato è costituito da contratti agevolati con durata superiore ai tre anni, segue il segmento dell’ordinario transitorio con il 17%, mentre la quota di contratti agevolati stipulati con studenti è inferiore al 3%.

Il forte calo dei tassi e dei rendimenti di mercato delle attività finanziarie alternative fanno sì che i rendimenti generati dall’investimento immobiliare attraverso le locazioni (in media circa il 2%) siano fortemente competitivi con quelli degli investimenti finanziari tradizionali. Anche come semplice impiego del capitale, l’investimento immobiliare continua a essere visto come una fonte di sicurezza.

Bisogna comunque essere cauti e non pensare che siamo di fronte ad una definitiva inversione di tendenza, perché il versante dei prezzi continua a mostrare una dinamica recessiva anche se con una intensità decrescente, e nonostante la flessione in atto, lo sconto praticato sul prezzo richiesto si attesta ancora su valori elevati del 10/15%.

L’Italia continua a viaggiare a due velocità con transazioni dimezzate in numero dal Lazio in giù e tassi medi dei mutui superiori rispetto al Centro-Nord.

Nel Rapporto comunque si legge che la congiuntura economica “è migliorata rispetto all’anno precedente”, che “il clima di fiducia è anch’esso migliorato” rispetto agli ultimi mesi del 2015 e che “la profondità del punto di ribasso del ciclo degli acquisti non poteva proseguire ulteriormente, dato che l’abitazione è un bene d’uso primario”.

Ebbene, tale riconosciuto bene primario per eccellenza, motore di crescita economica, diritto naturale di nascita che dovrebbe essere alla base della serenità dell’individuo e solido punto di partenza per programmare il proprio futuro, è purtroppo ancora il bersaglio “immobile” da colpire con ogni tipo di tassazione e imposizione e se del caso passibile di ipoteca, messo all’asta, svenduto.

La tassazione sulla casa continua a bloccare gli acquisti, nel 2017 le regole per il pagamento del primo acconto IMU e Tasi che inesorabilmente si avvicina il 16 giugno 2017, sono sostanzialmente invariate rispetto alle regole stabilite per il 2016.

Le ultime modifiche risalgono alla legge di Stabilità 2016 che ha modificato sostanzialmente l’applicazione dell’Imu e della Tasi che dalla loro entrata in vigore non trovano pace.

La Tasi è la tassa sui servizi indivisibili, anche se non si sa bene a quali servizi ci si riferisca, da non confondere con la Tari che è la Tassa Rifiuti che potrebbe essere definito un servizio indivisibile, ma viene pagata a parte…..

Un po’ di respiro è arrivato per i possessori solo di immobili adibiti ad abitazione principale e per i possessori di terreni agricoli. La legge è intervenuta anche per gli immobili concessi in comodato ai figli o ai genitori, sia pur con così tanti paletti da rendere quasi impossibile l’agevolazione e quindi l’assimilazione di tali immobili ad abitazione principale.

Non si tratta comunque di lavorare sulle singole imposte, ma di abbassare la pressione fiscale complessiva gravante sugli immobili. Per favorire gli investimenti immobiliari in Italia e risalire definitivamente la china, è necessario un quadro normativo certo e una imposizione fiscale chiara ed inequivocabile. I mille balzelli fiscali che gravano sulla casa, rendono quasi impossibile, per un investitore, calcolare il proprio ritorno economico sull'investimento. Si rende necessaria un’azione definitiva che preveda un'imposta unica sulla casa ed una legislazione trasparente e comprensiva per tutti.

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