Il valore degli Immobili è proporzionale al valore del territorio

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30/06/2017

Il valore degli Immobili è proporzionale al valore del territorio

Di Giovanni Adelfi Amministratore Unico Borsa Immobiliare di Napoli

Il valore economico degli immobili è direttamente proporzionale alla “qualità del territorio”, esso dà una fotografia perfetta dello stesso e della sua qualità di vita.  La zona è un fattore determinante nella individuazione del valore di un immobile e di solito è talmente prevalente rispetto agli altri da far schizzare alle stelle il prezzo di un immobile in taluni casi, in altri di schiacciarlo inesorabilmente. Nella generalità, gli immobili ubicati in centro valgono di più di quelli ubicati in zone periferiche, i quali a loro volta valgono di più di quelli ubicati nell’ hinterland. A Napoli, i prezzi sono fortemente variabili e segmentati da zona a zona e all’interno della stessa zona. Questo è il risultato di un addensamento casuale dei processi edificatori realizzati al di fuori di politiche di sviluppo lungimiranti. Terzo comune d’Italia per numero di abitanti, con quasi un milione di abitanti, Napoli si colloca tra gli ultimi posti, tra le città italiane, per crescita economica. Nonostante la presenza di attività industriali diversificate, accanto alle quali si sono sviluppate diverse piccole e dinamiche realtà di società di servizi alle imprese, la città stenta ancora oggi a decollare. Nell'ultimo decennio, a Napoli, si è dato inizio ad un ampio programma di trasformazioni urbane, legato da un lato al ridisegno complessivo della città e dall’altro allo sviluppo del sistema di mobilità. A questo sistema di interventi, si aggiunge il progetto Alta Velocità, con la nuova stazione di porta ad Afragola, e il rinnovo e potenziamento della Stazione Centrale.

Le trasformazioni territoriali, i processi di riqualificazione urbana, lo sviluppo infrastrutturale implicano la costituzione di nuovi capitali fisici, sociali ed economici, che inducono e producono effetti ed impatti economici e territoriali. Sorge quindi la necessità di stimare e misurare gli effetti di un intervento di trasformazione, ed in particolare le modifiche in termini di qualità urbana.  

Le trasformazioni della città, concorrendo ad innalzare o ad abbassare la qualità fisica, funzionale e ambientale dell’area urbana in cui sono realizzate, rappresentano vantaggi o svantaggi in termini localizzativi che si traducono in variazioni dei valori immobiliari. In altre parole, in conseguenza di interventi di trasformazione della città, che hanno ricadute significative sulla qualità fisica, funzionale e ambientale di un’area, il mercato, molto sensibile a tali ricadute, risponde in maniera puntuale attraverso la variazione dei valori immobiliari.

I valori immobiliari possono, infatti, variare per effetto di un aumento complessivo della domanda che nel tempo aumenta per quantità, ad esempio, per effetto di un aumento delle persone che richiedono un’abitazione,  oppure per capacità di spesa, ad esempio a seguito di un aumento della ricchezza collettiva, ma possono anche variare quando alcune aree divengono sede di nuove attrezzature o di infrastrutture, come nel caso della realizzazione di una fermata della metropolitana, in grado di assicurare un vantaggio competitivo a coloro che si insediano nelle vicinanze.

Negli studi economico-estimativi è fatto acquisito che il valore di un immobile è funzione soprattutto delle caratteristiche qualitative che lo stesso possiede e che sono apprezzate dal mercato immobiliare. Parte di queste caratteristiche sono legate alla posizione che, tanto sotto il profilo infrastrutturale quanto sotto quello ambientale, l’immobile occupa nel contesto urbano. Quindi, l’immobile è un bene complesso il cui valore di mercato dipende da diverse caratteristiche. Tra queste, rivestono particolare importanza le caratteristiche estrinseche, in particolare la qualità dell’habitat e dei servizi presenti nelle vicinanze.

L’attuale domanda residenziale nelle grandi città europee privilegia sempre più aree caratterizzate da elevati livelli di qualità ed orienta la propria scelta verso insediamenti “integrati”, in cui le residenze convivono con servizi di diverso tipo. Il potenziale acquirente punta su un prodotto di qualità non solo per quanto riguarda le caratteristiche interne, ma anche e soprattutto per i servizi e le funzioni che offre il quartiere. Non è casuale il fatto che l’indice di assorbimento più elevato spetti proprio ai complessi integrati (cosiddetti “nuovi quartieri”) di tipo comprensoriale, dove le residenze convivono con i servizi. In sostanza l’attuale domanda residenziale ricerca un prodotto complesso, dove l’urbanistica ed i servizi sono importanti quanto, se non più, l’aspetto edilizio. I “quartieri integrati” nel nuovo mercato europeo rappresentano il vero prodotto vincente e il desiderio di migliorare la propria condizione abitativa e residenziale, ricercando una maggior qualità dell’immobile e della zona in cui questo è collocato è la motivazione che rende questa la categoria di acquirenti più sensibile alle variazioni qualitative dell’offerta.

Mai come in questo periodo storico la città sta acquisendo una così marcata centralità nell’ambito del processo di sviluppo economico, ambientale e sociale. La “dimensione cittadina” deve divenire il punto focale delle politiche e delle strategie economiche. Oggi la città assume aspetti e caratteristiche che cambiano molto a seconda del quartiere di riferimento, ci sono diversi livelli di integrazione a seconda che il quartiere preso in riferimento sia povero, industriale, dormitorio, residenziale, lussuoso. Il contesto urbano incide in maniera fondamentale sull’isolamento o l’integrazione delle persone. L’assenza di punti di ritrovo, la diffusione di palazzi popolosi ma privi di aree comuni, la ‘delimitazione’ quasi scientifica dei diversi quartieri, sono tutti elementi che influenzano le persone, i rapporti tra le persone, la società stessa. Dopo una pesante crisi durata otto anni, questo è il momento buono per accompagnare il mercato immobiliare verso un nuovo ciclo incentrato sulla rigenerazione urbana, cogliendo i tanti segnali positivi già esistenti, e per tornare a creare lavoro. E ancora, superare gli ostacoli alla riqualificazione del patrimonio edilizio, spingere la riqualificazione dei condomini, semplificare gli interventi, dare certezze agli investimenti e rendere strutturali le detrazioni fiscali legandole alla classe energetica degli edifici, premiare il miglioramento delle prestazioni, introdurre controlli e sanzioni per garantire i cittadini sulle prestazioni energetiche e la sicurezza degli edifici. Siamo noi a dare forma alla città, al territorio, agli edifici, poi sono questi che daranno forma a noi, ecco un ottimo motivo e una valida guida di sviluppo per il futuro. 

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