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31/03/2015

Fondo di garanzia prima casa: incentivo alla ripresa del settore immobiliare

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È ormai in fase operativa il Fondo di garanzia prima casa, strumento con il quale il governo intende incentivare le banche ad aprire i rubinetti del credito per chi è interessato a richiedere un mutuo per l’acquisto della prima casa e contemporaneamente offrire una spinta alla ripresa del settore immobiliare. Agevolazione istituita nel 2011, il governo Renzi, nell’ultima legge di Stabilità, ha modificato i criteri con l’obiettivo di ottenere in modo più facile un finanziamento. Il Fondo rappresenta un'ulteriore spinta allo sviluppo del mercato dei mutui che già registra una fase di grande rilancio, con un'impennata relativa a tutto il 2014 del 32,5% rispetto al 2013 e un ammontare complessivo di circa 25,3 miliardi di euro.

Il nuovo strumento andrà a sostituire ed ampliare il Fondo “Giovani Coppie”; tale strumento, gestito dalla Consap, mette a disposizione 650 milioni di euro per il triennio 2014-2016, che potranno attivare circa 20 miliardi di euro di nuovi finanziamenti, e rappresenta un importante mezzo di accesso al credito per la casa a favore dei cittadini, oltre che un immediato impulso alla crescita attraverso il rilancio del settore immobiliare.  Esso dovrebbe riuscire a far ottenere un mutuo anche a quanti sono più svantaggiati agli occhi dei sistema bancario, perché non hanno quelle garanzie reddituali e patrimoniali indispensabili per strappare un contratto.

Potranno essere finanziabili solo abitazioni principali situate in territorio italiano che non rientrano nelle categorie catastali delle abitazioni di lusso, quindi A1 (case signorili), A8 (ville) e A9 (castelli); il mutuo può essere concesso per l’acquisto, la ristrutturazione o l’accrescimento dell’efficienza energetica della prima casa. Chi utilizza il mutuo per ristrutturare casa, potrà anche chiedere l’Ecobonus e la relativa detrazione del 65%. 

Potranno usufruire del tasso agevolato sul finanziamento della prima casa:

  • giovani coppie: nuclei familiari costituiti da almeno due anni, coniugati o conviventi more uxorio, con uno dei componenti con età inferiore ai trentacinque anni;
  • nucleo monogenitoriale con figli minori: persona singola non coniugata, separata, divorziata o vedova con almeno un figlio convivente minore;
  • giovani di età inferiore ai 35 anni titolari di un rapporto di lavoro atipico di cui all’articolo 1 della legge 28 giugno 2012, n. 92;
  • conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari. 

Per poter presentare domanda sarà necessario dimostrare di non essere proprietari di altri immobili ad uso abitativo, fatta eccezione per quelli ottenuti per successione mortis causa, se dati in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli. In più, bisogna avere un reddito ISEE non superiore a 40mila euro.

L’erogazione di mutui garantiti dal Fondo può essere effettuata da banche e intermediari finanziari, secondo quanto disciplinato, dal Decreto e dai Protocolli d’intesa da stipularsi tra Dipartimento del Tesoro e Associazione Bancaria Italiana. Il nuovo Fondo concede la garanzia dello Stato fino al 50% della quota capitale del mutuo purché il prestito non superi l’importo di 250mila euro: per ogni operazione di finanziamento ammessa, la Consap accantona a coefficiente di rischio un importo non inferiore al 10% dell’importo garantito del finanziamento stesso.

Il tasso è stabilito dalla banca ma deve rientrare entro i parametri fissati dallo specifico accordo firmato dall’ABI. I soggetti finanziatori si impegnano a non richiedere ai mutuatari garanzie aggiuntive non assicurative, nel rispetto dei limiti consentiti dalla legislazione vigente, oltre all’ipoteca sull’immobile.

La garanzia statale interverrà nel caso non si riescano più a pagare le rate. Le banche e gli intermediari finanziari che aderiscono all’iniziativa possono adottare, a tutela dei mutuatari che presentino difficoltà nel pagamento delle rate del mutuo, la sospensione dei pagamenti delle rate e/o le altre misure facoltative. Il Fondo Mutui Giovani Coppie fornisce alle banche eroganti una garanzia da parte dello Stato nel caso in cui il giovane mutuatario non riesca a far fronte al pagamento delle rate dopo i 100 giorni dall'invio del primo sollecito a pagare. Tale garanzia non può superare i 75.000 euro complessivi, e viene calcolata considerando sino al 50% della quota capitale, degli oneri (sino ad un massimo del 5% del capitale) e degli interessi del mutuo calcolati al tasso legale.

In caso di mancato pagamento, l'istituto di credito può quindi rivalersi sul fondo mutui giovani coppie gestito dal Ministero della Gioventù che poi subentra alla banca erogante per il recupero delle somme pagate alla banca (tramite future cartelle esattoriali). In questo modo, la banca beneficia in maniera diretta di una garanzia di rimborso mutuo fornita dallo Stato: di conseguenza diminuisce il profilo di rischio dell'operazione di mutuo nei confronti del giovane e aumentano le possibilità di concessione mutui casa per giovani e giovani coppie che possono usufruire della garanzia del fondo.

Grazie al Fondo, è quindi lo Stato ad offrire ai cittadini garanzie per l’accensione di mutui ipotecari.

Gli elenchi delle banche aderenti al Protocollo presso le quali sarà possibile richiedere le garanzie statali sono disponibili sul sito della Consap e dell’ABI. Al momento sono 109 gli istituti di credito che hanno aderito al programma. Ma la lista è in costante aggiornamento.  

Giovanni Adelfi 

Presidente Borsa Immobiliare di Napoli

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