Cosa cambia per le locazioni

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01/05/2017

Cosa cambia per le locazioni

di Giovanni Adelfi Presidente Borsa Immobiliare di Napoli

Il Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16-01-2017, contenente i criteri generali per la realizzazione degli accordi locali per la stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato, nonché dei contratti di locazione transitori e quelli per studenti universitari, è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 15 marzo u.s.

La prima e significativa novità del nuovo decreto estende la possibilità di stipula di contratti con canone concordato in tutti i Comuni, non solo in quelli ad alta tensione abitativa e limitrofi, individuati precedentemente nella lista del CIPE.

La durata del contratto a canone concordato non può essere inferiore a 3 anni, rinnovabile tacitamente per altri 2 (3+2). Il contratto deve essere registrato entro 30 giorni dalla stipula.

L’estensione a tutti i Comuni dell’applicabilità dei canoni concordati darà certamente un significativo impulso al mercato delle locazioni abitative. Il contratto concordato è una particolare forma di contratto di locazione che conviene sia agli inquilini che ai proprietari e che risulta più contenuto rispetto agli ordinari prezzi correnti o di mercato.

 

Un ulteriore novità del Decreto consiste nel fatto che le parti possono farsi assistere, nella definizione del canone effettivo, dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, ma qualora non accada, i contratti sono comunque validi ed efficaci e le parti possono successivamente far attestare dall’associazione o sindacato prescelto, la rispondenza del contratto al contenuto della convenzione.

 

Per quanto riguarda i contratti di natura transitoria, il Decreto modifica la durata (in precedenza da 1 a 18 mesi) comprendendo anche i contratti pari o inferiori a 30 giorni e prevedendo per questi ultimi, la libera determinazione del canone e la spartizione degli oneri accessori. I contratti devono contenere una specifica dichiarazione che indichi precisamente l’esigenza alla base della transitorietà, da provare con apposita documentazione da allegare nel caso di contratti di durata superiore ai 30 giorni. Per i Comuni con un numero di abitanti superiore a 10.000 gli accordi dovranno definire, all’interno di valori minimi e massimi, delle fasce d’oscillazione per le aree omogenee entro le quali i canoni saranno ricompresi con una variazione massima consentita del 20%.  In assenza di accordi si dovrà fare riferimento al decreto interministeriale del 14/07/2004.

Il Decreto regola anche i Contratti Transitori per Studenti Universitari, per i quali i canoni sono determinati con gli stessi criteri previsti per le locazioni concordate e senza possibilità di maggiorazione, possono avere una durata tra 6 mesi e 3 anni con possibilità di rinnovo salvo disdetta, possono essere sottoscritti dal singolo studente, da un gruppo di studenti o anche dalla azienda per il diritto allo studio. Tali contratti sono utilizzabili nei comuni sedi di università, corsi e istituti, nonché nei Comuni limitrofi, infatti la principale novità è l’estensione della disciplina ai soggetti frequentanti Istituti d’istruzione superiore (accademie, conservatori…) e corsi formazione post laurea quali, master, dottorati e perfezionamenti, in Comuni diversi da quello di residenza.

Quanto alle agevolazioni fiscali connesse a tali tipologie contrattuali, nel caso di tassazione ordinaria, il locatore può applicare le aliquote alla base imponibile calcolata al 66,50% del canone annuo percepito e godere di una riduzione del 30% sull’importo annuale di registro che, pertanto, sarà pari all’1,40% dal canone annuo indicato nel contratto. 

In caso di cedolare secca, può applicare fino al 31 dicembre 2017, l’aliquota agevolata del 10% sostitutiva di IRPEF e addizionali, imposta di registro e di bollo dovute alla registrazione (non è possibile abbattere l’importo da versare utilizzando eventuali detrazioni d’imposta). A partire dal 2018 l’aliquota passerà al 15%. Resta confermato lo sconto del 25% su IMU e TASI.

Rinnovate anche le detrazioni fiscali:

-      Euro 495,80 se il reddito complessivo non supera Euro 15.493,71

-      Euro 247,90 se il reddito complessivo supera Euro 15.493,71 ma non Euro 30.987,41

Come stabilito dalla precedente normativa, ai soggetti titolari di contratti di locazione di immobili adibiti ad abitazione principale, stipulati o rinnovati a norma della legge 9 dicembre 1998, n.431, spettano le seguenti detrazioni, rapportate al periodo dell'anno durante il quale sussiste tale destinazione:

- Per i primi 3 anni complessivamente pari a:

a) Euro 991,60 se il reddito complessivo non supera euro 15.493,71
b) Euro 495,80 se il reddito complessivo supera euro 15.493,71 ma non 30.987,41

-  Ai lavoratori dipendenti che hanno trasferito o trasferiscono la propria residenza nel comune di lavoro o limitrofi nei tre anni antecedenti quello di richiesta della detrazione, e siano titolari di contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale degli stessi e situate nel nuovo comune di residenza, a non meno di 100 km di distanza dal precedente.

- Ai giovani di età compresa fra i 20 e i 30 anni, che stipulano un contratto di locazione ai sensi della legge 431/1998 per l’unità immobiliare da destinare a propria abitazione principale, sempre che la stessa sia diversa dall’abitazione principale dei genitori o di coloro cui sono affidati dagli organi competenti ai sensi di legge.

Le detrazioni predette da ripartire tra gli aventi diritto, non sono tra loro cumulabili e il contribuente ha diritto, a sua scelta, di fruire della detrazione più favorevole.

Nel Comune di Napoli sono quotidianamente riscontrabili gli effetti positivi che tali tipi di contratti hanno nel mercato tra i privati, come quello di calmierare i canoni di locazione con conseguente riduzione degli affitti “in nero”.

Se ne auspica, quindi l’estensione di tali agevolazioni fiscali anche ai contratti commerciali, che unitamente ad altre misure di riduzione delle imposte, sarebbe un ottimo punto di partenza per correggere il gravosissimo carico fiscale che pesa da anni e che impedisce di fatto la ripresa del mercato immobiliare.

 

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