Ammodernamento e ristrutturazioni per prevenire i danni da terremoto

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30/09/2017

Ammodernamento e ristrutturazioni per prevenire i danni da terremoto

di Giovanni Adelfi Amministratore unico della Borsa Immobiliare Di Napoli

Tutti i comuni italiani possono subire danni da terremoti, ma quelli più forti si concentrano in alcune aree ben precise: il Nord-Est, la Liguria Occidentale, tutto l’Appennino in particolare quello Centrale e Meridionale, la Calabria e la Sicilia Orientale. Nell’ultimo quarantennio i terremoti d’intensità moderata e severa in Italia sono occorsi con intervalli che si stanno restringendo, evidenziando la sempre maggiore vulnerabilità del nostro patrimonio edilizio. Tale problema è ancora più rilevante se consideriamo che l’intero territorio nazionale per vari gradi di rischio è comunque sismico, il 70% di esso è ritenuto sismico e circa il 45% ricade in zone ad alto rischio sismico comprendendo circa il 37% dei comuni nei quali risiedono circa 22 milioni di persone. Anche noi campani viviamo in una zona pericolosa, dove in passato già si sono verificati importati eventi sismici e dove purtroppo di recente se ne è verificato un altro in cui ci sono state vittime.  Con il recente terremoto di Casamicciola, si torna ancora una volta a parlare di sicurezza degli edifici, l’adeguamento antisismico delle costruzioni è nuovamente un tema di triste attualità e notevole importanza. 

Alla pericolosità relativa al territorio va aggiunta un’altra componente determinante, ossia le condizioni degli edifici esistenti sul territorio nazionale in rapporto a un adeguato sistema costruttivo capace di affrontare in modo adeguato le sollecitazioni sismiche. Infatti, circa il 60% del patrimonio edilizio italiano è stato costruito prima del 1974, ossia prima dell’entrata in vigore delle prime norme sismiche, peraltro attualmente non più soddisfacenti a scongiurare tragicità, ma anche le costruzioni realizzate dopo il 1974, se non adeguatamente manutenute e monitorate non danno maggiore sicurezza in presenza di eventi sismici di una certa rilevanza.

Alla condizione del patrimonio edilizio, va poi aggiunta la componente suolo, ovvero le condizioni di degrado a cui il territorio nazionale è sottoposto a causa di disboscamenti, costruzioni inadatte a contenere fenomeni franosi, dissesti idrogeologici, incendi, assenza di manutenzione dei corsi d’acqua ecc.

Per cui, mettendo insieme i componenti sopracitati, si arriva alla triste conclusione che sul territorio nazionale circa il 75% e oltre sono le costruzioni prive di un'adeguata condizione strutturale tale da poter affrontare in sicurezza eventi sismici.

Con la legge di stabilità 2017, oltre alle agevolazioni già previste per le ristrutturazioni in ambito edilizio ed energetico, viene introdotto per la prima volta un piano nazionale di valutazione e prevenzione nazionale del rischio sismico (Sisma Bonus). Tale legge ha introdotto uno strumento che permette sia la classificazione sismica degli edifici, sia l’incentivo verso chi decide di intervenire sulla propria abitazione “migliorandola”, che prevede la possibilità di fruire di un’importante detrazione fiscale sugli interventi che riducono il rischio sismico di costruzioni adibite ad abitazione (prime e seconde case, compresi i condomini), ed anche di costruzioni adibite ad attività produttiva. La legge, non solo ha prorogato fino al 31 dicembre 2021 l’agevolazione già presente dallo scorso anno, ma ha introdotto importanti novità sia per quanto riguarda la percentuale di detrazione, che la ripartizione annuale e l'estensione delle zone dove è possibile usufruire di tale bonus.

Il nuovo Sismabonus è una misura non più rivolta esclusivamente alle zone sismiche 1 e 2 (sismicità molto alta ed alta) ma riguardante la maggior parte del territorio nazionale, includendo anche la zona 3 (sismicità bassa), secondo la classificazione sismica del territorio italiano prevista dall’Ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri n. 3274 del 20 marzo 2003. Inoltre, per le famiglie e le imprese, che effettuano interventi di riduzione di rischio sismico di immobili ricadenti nelle summenzionate zone, tali da determinare la riduzione di una o due Classi di Rischio dell’edificio, la detrazione anziché essere del 50%, è pari rispettivamente al 70% o all’80%, ripartita in 5 quote annuali di pari importo. L’ammontare complessivo delle spese non può essere superiore a 96.000 Euro.

Oggi più di prima bisogna spingere i proprietari a recuperare e riqualificare i propri immobili, ma gli stessi da soli non possono farcela. Un passo in tal senso è la possibilità prevista di cessione del credito d'imposta ai fornitori di beni e servizi, necessari alla realizzazione degli interventi agevolati, o ad altri soggetti privati, quali persone fisiche esercenti attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed altri enti, da parte di condòmini che non possano sostenere la spesa e/o non siano tenuti al versamento dell’imposta sul reddito; questa procedura può anche agevolare coloro che abbiano difficoltà nel sostenere l’intero ammontare della spesa. Questa scelta può essere fatta solo per le spese sostenute per interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali. Sono esclusi gli istituti di credito, gli intermediari finanziari e le amministrazioni pubbliche. I cessionari hanno la facoltà di successiva cessione a terzi di tutto o parte del credito.

Occorre un serio programma che stabilizzi i bonus fiscali, che ampli i soggetti fruitori, per dare maggiore sicurezza ai cittadini, rilanciare un settore importante come l’edilizia e per assicurare tranquillità al mercato. E’ fondamentale che gli incentivi vengano inseriti all'interno di un quadro normativo stabile e di lunga durata: l'incertezza della durata e della copertura dei “bonus” frena eventuali interventi da parte dei cittadini e rende difficile per gli imprenditori pianificare nuovi investimenti produttivi. Inoltre, se l’estensione fino al 2021 dimostra che il Governo vuole incoraggiare un processo di riqualificazione efficiente del patrimonio edilizio esistente, i lavori comunque faticano a partire a causa dei problemi di reperimento delle risorse finanziarie necessarie. Non è facile trovare soggetti capienti in grado di acquistare le detrazioni a un costo ragionevole, mentre la soluzione più opportuna sembrerebbe proprio la cessione del credito ai soggetti finanziari, cioè ai summenzionati soggetti, al momento inspiegabilmente esclusi dalla legge, che minimizzerebbe i costi e i rischi dei finanziamenti e renderebbe più semplici le procedure.  Per la nostra edilizia, martoriata dalla crisi, si aprirebbe una enorme opportunità di rilancio.

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